양도소득세란? 간단 계산 방법!

갑자기 궁금해진 양도소득세. 한번 찾아보고 까먹을 게 뻔해서 현시점 기준으로 기록을 남겨본다.

 

먼저 간단히 요약하자면 1가구 1주택의 경우는 실제 양도가액이 12억원 안넘는 경우는 비과세!

12억원 초과 시 12억 원 초과분에만 비례해 과세!

2주택은 기본세율이나, 과표구간에 따라 세율 및 공제금액 차이가 있음.

일반지역 2년이상 보유 시 기본세율 적용, 2년 미만 보유 시 중과세율 적용. 

(25.05.06 기준)

 

1. 양도소득세란?

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다. 따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다

2. 비과세 및 감면 요건

비과세 요건	1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. - ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. - 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다
감면 요건	장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

* 실지 양도가액: 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.

* 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 연간 2,500,000원을 공제

3. 부동산 양도소득세 산출세액

양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비
양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율

4. 기본세율

’21년 이후			’23년 이후
과표	세율	누진	과표	세율	누진
		공제			공제
1,200만원 이하	6%	-	1,400만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원	5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	522만원	8,800만원 이하	24%	576만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원	1.5억원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,940만원	3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,540만원	5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 이하	42%	3,540만원	10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,540만원	10억원 초과	45%	6,594만원

5. 다주택자 중과 내용

 

실제로 양도가액이 12억원이 넘더라도 필요경비 등에 의해 비과세를 받을 수도 있을 것 같다.

일시적 2가구, 부득이한 사유로 2주택인 경우도 잘 챙기면 비과세 혜택이 있다는 점.

알수록 어려운 세금. 그래도 꼭 필요한 세금! 틈나는대로 스스로 정리해봐야겠다.

참고 링크

국세청 https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711

양도소득세 계산기 https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EC%96%91%EB%8F%84%EC%84%B8 

 

#양도소득세 #1주택자 #2주택자 #3주택자 #비과세 #중과세 #기본세율 #절세 #필요경비